冰球突破试玩平台体育真人 格力地产（600185）：雄踞珠海区域的大地主

　　公司在珠海市区域话语权较大，将在横琴区域价值提升中重点获益，拓展海洋旅游服务产业且受益国企改革的推进，作为改革先驱，我们有理由相信独立出格力集团成为新的国资平台后的格力地产将享受改革红利，以更市场化的运营管理体系、激励机制获得更为卓越的快速发展；我们按2014年18倍PE给予公司估值，目标价14.4元。上调公司"强烈推荐-A"的投资评级。
　　二、国企改革实质推进，华丽变身国资新平台
　　1、珠海国企改革实质推进，公司成为珠海国资新平台
格力地产股份有限公司，2009年通过借壳*ST海星实现上市，当前股权结构看，大股东珠海格力集团有限公司持股51.94%，处于绝对控股地位。
　　格力集团成立于1985年，为珠海国资委全资子公司，集团前身为特区工业发展总公司，09年完成改制，2011年全集团销售收入达860亿元，利润和上交税收皆突破50亿元；目前集团影城工业、地产两大板块综合发展格局，全资及控股主要核心企业13家，其中，2家为上市公司：格力地产、 格力电器。公司2月19日发布公告，已接到格力集团通知，公司实际控制人珠海国资委拟通过无偿划转方式将格力集团持有的公司51.94%股权、珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理公司100%股权，以及格力集团对本公司的债权等资产，注入珠海国资委新设立全资公司，之后，珠海市国资委拟将不超过格力集团49%股权通过公开挂牌转让的方式引进战略投资者。此举标志着珠海国企改革正式拉开序幕，格力地产独立出格力集团，成为珠海新的国资平台，在新一轮改革的推进下，进一步提升资源获取能力。
　　2、独当一面，承接珠海重点工程
　　依托于控制人优势，公司承建珠海市重点工程项目；主要为：香洲鱼港向洪湾渔港搬迁项目、建设港珠澳大桥人工岛项目。其中，洪湾渔港的地理位臵靠近横琴岛。（1）香洲渔港搬迁改造，洪湾渔港建设由于近年来，香洲渔港船支的拥堵问题严重，且地处珠江市核心位臵，珠江市出于功能调整的考量，已全面启动香洲渔港搬迁，计划改造香洲渔港为游艇码头，游艇泊位将达1000个，整体拆迁工作预计于2015年前完成。
　　香洲渔港功能将迁址洪湾港，洪湾港建设工作将随拆迁逐步开展，洪湾港将借鉴旧金山渔人码头先进经验：
　　一方面，将完成原有渔港功能承载，建设有水产交易市场中心、海洋金融与配套服务中心、国家中心渔港执法管理服务中心（防灾应急庇护中心）、渔业后勤补给配套项目、保税仓储（冷链）物流基地、海洋渔业精深加工基地、海洋科技研究基地等；
　　另一方面，将打造渔家特色的海洋旅游休闲度假区，能够提供休闲旅游、海鲜餐饮一条街（渔家风情小镇）、流动渔民博物馆、主题酒店、会务会展等商务、度假、休闲等服务。
　　项目第一期计划将于2016年底前建设完成、二期将于2018年底前完成，除了承载原渔港功能、利用海洋资源发展旅游外，洪湾港地理位臵临近横琴岛，将受益于横琴岛区域辐射。
　　（2）建设港珠澳大桥人工岛（"珠澳口岸人工岛"）项目
　　公司参与港珠澳大桥人工岛（"珠澳口岸人工岛"）代建工程，该人工岛为粤港澳大桥主体工程与珠海、澳门两地衔接中心，分为大桥管理区（30公顷）、珠海口岸管理区（107公顷）、澳门口岸管理区（71公顷）三个区域，两地过关口岸都设臵于岛上，实现"城市中转"，目前人工岛填海工程已于去年底完成；人工岛投资总概算约为23.86亿元，公司按照2%代理费率获取收益，且人工岛建成的后续管理工作将托由公司进行。
　　以"澳门后花园"视角看横琴：A、澳门与LasVegasstrip，13年澳门幸运博彩收入约为拉斯维加斯7倍，而相对紧缺的土地等资源成为澳门娱乐休闲产业发展瓶颈，竞争加剧下，体验游需求升级与澳门赌彩企业成长的诉求，给予澳门娱乐产业辐射的动力；B、横琴岛，地理上与澳门一河之隔（最近处不足200米、通过莲花大桥实现陆路相连），充足土地资源（约为澳门3倍）、生态资源优势、政策支持使其成为承载澳门娱乐产业外溢需求的优选之地，未来区域将受益于珠港澳大桥的通车以及粤港澳自贸区的政策突破。
　　雄厚背景的支持下，公司在珠海市的重点工程建设上，区域话语权较大，助力公司获取储备、拓展服务业，以及有望在横琴岛区域价值提升的过程中重点受益。

　　三、项目储备丰富，海洋产业优势显著
　　1、项目储备丰富，稳步扩张全国
　　公司主要深耕珠海区域，2012年借力集团，进入重庆市（ 格力电器已进驻重庆两江新区龙兴产业园，总投资约50亿，打造250亿产能的西南产业基地）；当前，公司储备项目为格力广场、格力海岸及重庆两江新区项目。格力广场为公司09年上市时注入资产，当前一、二期已基本售罄，三期住宅（共5栋高层）在售，目前4栋已完成销售；四期酒店式公寓将于今年推出，预计售价21000元/平。格力海岸为未来重点销售项目，作为半岛大盘，总建面达103.02万平（原规划建面90.96万平加上臵换增补建面12.06万平）；项目位于珠海市非限购区域，且将采取现房销售，规避珠海限价政策。
　　2、借力海洋，进军度假旅游
　　公司格力海岸项目配套有200个游艇泊位，计划将于今年建设完成并进入营运阶段（我国游艇俱乐部会员费平均约20万/年）；公司借此进军游艇产业，充分挖掘项目潜力，2013年9月设立万山酒店管理公司、格力船务公司负责营运，与珠海市发展海洋经济的政策相吻合；另外，公司已参与建设的香洲渔港改造（规划建设1000个游艇泊位）、洪湾渔港建设工程，码头建设为公司后续海洋业务的进入提供先发优势。
　　具体看，我国高净值人数队伍不大壮大，按招商银行私人财富报告，2012年中国个人总体持有可投资资产规模达80万亿，高净值人群（个人可投资资产超过1000万）规模超过70万人，虽然这两年增速有所放缓，仍然达到14%的年均复合增长率；而游艇对于高净值人士消费吸引力较好，中国游艇进口额同比维持快速增长。
　　未来，公司有望通过游艇业作为基石，进一步拓宽海洋旅游度假产业，蓄势待发，为受益横琴岛旅游娱乐业的发展奠定基础。
　　3、受益国企改革，再融资突破可期
　　（1）受益珠海第三轮国资改革
　　国资改革先行地区的珠海市也已推动第三轮国资创新改革，13家市管国企于10月拿到《中共珠海市委珠海市人民政府关于进一步推进国有企业改革创新的意见（征求意见稿），公司将显著受益于此，有望通过重新拆分与整合的方式成为新国资平台，充当改革先锋，且有望突破股权激励的桎梏，提升管控能力。
　　（2）再融资突破可期
　　截至9月末，公司账面货币资金为21.23亿元，扣除短期借款及一年内到期非流动负债后为10.48亿元；公司资产负债率为81.98%，扣除预收款真实负债率为70.33%，位于较高水平，从近期融资情况看，依靠集团背景及委托贷款，公司资金成本较低。
　　2013年9月6日，公司发布公告，拟公开发行可转换债券，募资9.80亿元，票面利率不超过每年3.5%；2014年1月27日公告称，公司已收到证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》，可转债发行的有望突破将助力公司价值提升。
　　四、盈利预测与公司估值
　　1、盈利预测及公司估值
　　2013-2015年我们预计公司：营业收入分别为21.3亿元、27.3亿元和33.8亿元；公司EPS分别为0.64元、0.80元和0.95元。
　　公司在珠海市区域话语权较大，将在横琴区域价值提升中重点获益，拓展海洋旅游服务产业且受益国企改革的推进，作为改革先驱，我们有理由相信独立出格力集团成为新的国资平台后的格力地产将享受改革红利，以更市场化的运营管理体系、激励机制获得更为卓越的快速发展；我们按2014年18倍PE给予公司估值，目标价14.4元。上调公司"强烈推荐-A"的投资评级。